在离婚案件中，房产分割往往是最核心、最复杂的争议焦点。它不仅涉及法律条文的适用，更与家庭情感、经济能力、市场变化等现实因素紧密相连。本部分将继续深入探讨几种特殊情形下的房产分割问题，并提供实务操作中的难点突破思路。
一、常见特殊情形及处理方法
- 父母出资购房的权属认定与分割
- 情形：婚前或婚后，一方或双方父母出资（部分或全部）为子女购房，产权登记在一方或双方名下。
- 处理方法：
- 婚前父母出资：通常视为对自己子女个人的赠与，属于该方个人财产，除非明确表示赠与双方。
- 婚后父母出资：原则上视为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。但若父母明确表示只赠与己方子女（如签署书面协议或有明确证据），则可认定为该方个人财产。
- 分割：认定为个人财产的，不参与分割；认定为共同财产的，原则上均等分割，同时考虑出资来源、贡献大小等因素。
- “以房抵债”或“借名买房”房产的分割
- 情形：夫妻一方以其个人名义为他人代持房产，或夫妻用共同财产购买的房产登记在第三方（如父母、子女）名下。
- 处理方法：关键在于厘清真实的产权关系。
- 举证责任：主张房产为夫妻共同财产的一方，需提供充分证据（如出资凭证、代持协议、聊天记录等）证明存在“借名”或实际产权归属的事实。
- 分割：一旦证据确凿，法院可确认该房产为夫妻共同财产并进行分割。但若涉及善意第三人利益，处理将更为复杂。
- 农村宅基地上房屋的分割
- 情形：房产建造在夫妻一方享有的农村宅基地上。
- 处理方法：
- 宅基地使用权：通常与村民身份绑定，非本村集体成员的配偶可能无法直接分割宅基地使用权。
- 地上房屋：作为夫妻共同财产，可以分割。但分割方式受限，非本村集体成员一方通常只能获得房屋的折价补偿，而无法获得房屋所有权或长期居住权。法院需评估房屋价值，并判决获得房屋所有权的一方给予对方相应补偿。
二、实务难点突破
- 房产价值波动与分割时点确定
- 难点：从感情破裂、分居、起诉到判决生效、执行，周期漫长，房价可能发生巨大变化。以哪个时间点评估房产价值？
- 突破：司法实践中常见以下几种处理方式：
- 协商优先：鼓励双方协商确定一个基准日（如起诉日、评估日）或直接协商房屋总价。
- 法院裁量：若无法协商，法院通常以判决生效日或双方一致同意的日期作为评估基准日。对于恶意拖延诉讼导致对方利益受损的情况，法院可能结合实际情况，酌情参考更早的、对守约方相对公平的时点进行评估。
- 协议约定：离婚协议中可明确约定：“房产归甲方，甲方于XXXX年XX月XX日前支付乙方折价款人民币XX万元”，以此锁定价格，避免后续争议。
- 唯一住房与“居住权”保障的冲突
- 难点：房产是家庭唯一住房，判给一方所有，另一方获得折价补偿。但获得补偿的一方短期内无能力另行购房，面临无房可住的困境。
- 突破：
- 暂住权：根据《民法典》相关规定及司法实践，法院可判决取得房屋产权的一方给予另一方一定的“暂住期”（通常不超过两年），帮助其过渡。
- 经济帮助：对于离婚后生活确有困难的一方（如因抚养子女、年老、疾病等原因），另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体方式可以是提供短期租房费用或一次性经济补助。
- 实物分割：在房屋结构允许的情况下（如复式、有独立出入口的单元），极为特殊的情况下可考虑实物分割，但实践中适用条件严格。
- 涉及按揭贷款房产的过户与还贷衔接
- 难点：房产尚有银行按揭贷款未还清，贷款合同主体变更（“转按揭”）在实践中操作困难，银行通常不予配合。
- 突破：
- 方案一：提前还贷注销抵押：双方或一方筹集资金提前还清全部贷款，解除抵押登记后，再办理产权过户。这是最彻底的方式。
- 方案二：协议约定，分期履行：在离婚协议或判决中明确，房屋归一方所有，该方负责继续偿还贷款，并在贷款还清、抵押解除后一定期限内办理过户手续。约定高额的违约金以约束履行。获得折价款的一方，其债权实现存在一定时间延迟和风险。
- 方案三：与银行协商：极少数情况下，可与贷款银行积极沟通，尝试通过签订三方协议等方式，在银行监管下完成过户和还贷责任的转移。
****
离婚房产分割是一个系统性工程，需要综合运用法律知识、证据规则和谈判技巧。面对复杂情况，建议当事人务必注重证据收集（如出资证明、协议、还贷记录等），并尽早咨询专业婚姻家事律师。通过专业评估、理性协商与必要的诉讼准备，才能最大限度地明晰财产权益，减少纠纷成本，为各自未来的生活奠定清晰、公平的物质基础。
